Fachbeitrag: Zur entgeltlichen Übertragung von Mietimmobilien zwischen Ehegatten

Fachbeitrag: Zur entgeltlichen Übertragung von Mietimmobilien zwischen Ehegatten – Vermögenstransaktionen im Spannungsfeld zwischen Steuergestaltung und Steuerumgehung

Von Sven Kiesow, Neubrandenburg* 

Der Verkauf von Mietimmobilien zwischen Ehegatten kann in der Praxis häufig beobachtet werden. Oftmals geschieht dies zu Zwecken der Vermögenssicherung. Der nachfolgende Beitrag soll die sich in diesem Zusammenhang ergebenden steuerlichen Probleme sowie mögliche Gestaltungsansätze aufzeigen.

1. Einleitung 

Grundstücksverkäufe zwischen Ehegatten sind in der Praxis keine Seltenheit. Durch die Vermögensbildung in der Hand eines Ehegatten kann auf diese Weise die Haftungsbeschränkung des Familienvermögens erreicht werden1. Überdies kann diese Übertragungsform auch erhebliche steuerliche Vorteile bieten. Hält der übertragende Ehegatte das Grundstück bereits zehn Jahre und länger im Privatvermögen, ist dieses private Veräußerungsgeschäft gemäß § 22 Nr. 2, § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 1 EStG nicht steuerbar2. In diesem Fall wird auch ein gewerblicher Grundstückshandel regelmäßig auszuschließen sein3. Gleichzeitig führt eine entgeltliche Grundstücksübertragung zum Verkehrswert regelmäßig zu einer deutlichen Anhebung des Abschreibungsvolumens auf Ebene des erwerbenden Ehegatten4. Ferner können ursprünglich privat veranlasste Finanzierungskosten durch diesen Transfer in abzugsfähige Werbungskosten „umgewidmet” werden. 

 Fall 1: Umwidmung privater Verbindlichkeiten 

Der Ehemann besitzt seit 1990 eine vermietete Eigentumswohnung. 2013 veräußert dieser seine Immobilie zum aktuellen Verkehrswert i. H. von 150 000 € an seine Ehefrau. Als Gegenleistung übernimmt diese ein Bankdarlehen des Ehemannes i. H. von 150 000 €, welches dieser seinerzeit zur Finanzierung des selbstgenutzten Einfamilienhauses aufgenommen hatte. 

Frage: Wie ist diese Schuldübernahme steuerlich zu beurteilen? 

 Zu den Anschaffungskosten gehören grundsätzlich auch vom Veräußerer übernommene Verbindlichkeiten5. Dabei ist es irrelevant, ob das ursprünglich durch den Ehemann aufgenommene Darlehen zunächst in den steuerrechtlich unerheblichen Bereich des Privatvermögens fiel. Denn durch die Schuldübernahme kommt es nicht zu einer Verlagerung von privat veranlassten Aufwendungen. Vielmehr wird die ursprünglich privat veranlasste Zwecksetzung des Darlehens durch dessen Verwendung in einem neuen, nunmehr steuerrechtlich bedeutsamen Veranlassungszusammenhang überlagert. Nach Ansicht des BFH wird diese ursprüngliche Verknüpfung durch die Schuldübernahme des erwerbenden Ehegatten im Rahmen des Grundstücksgeschäftes gelöst6. Darin ist auch kein Gestaltungsmissbrauch gemäß § 42 AO zu er-blicken7. Insoweit ist eine vereinbarte Schuldübernahme nicht anders zu beurteilen als der Fall, in dem der erwerbende Ehegatte ein eigenes Darlehen aufnimmt, um damit die Verbindlichkeiten des veräußernden Ehegatten abzulösen8. Aus diesem Grund sind auch die Schuldzinsen aus dem übernommenen Bankdarlehen gemäß § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG als Werbungskosten bei den Vermietungseinkünften der Ehefrau als Werbungskosten abzugsfähig (Umwidmung ursprünglich privater Finanzierungskosten in steuerlich abzugsfähige Werbungskosten). 

Der o. a. Beispielsfall verdeutlicht, dass eine entgeltliche Übertragung von Mietimmobilien zwischen Ehegatten nicht nur in haftungsrechtlicher, sondern auch in steuerrechtlicher Hinsicht interessant sein kann. Die vom erwerbenden Ehegatten angestrebten Steuervorteile (Anhebung des Abschreibungsvolumens, vollständiger Abzug der Finanzierungskosten) stellen sich jedoch nur ein, wenn dieser Grundstücksverkauf auch steuerrechtlich anerkannt wird. Nachfolgend soll daher auf die Voraussetzungen für eine steuerliche Anerkennung solcher Veräußerungsvorgänge näher eingegangen werden. 

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